Όσοι επιθυμούν να πουλήσουν ή να προβούν σε γονική παροχή ακινήτου έχουν περιθώριο μέχρι τις 31 Μαρτίου, καθώς λήγει η προθεσμία χρήσης των διατάξεων του νόμου περί τακτοποίησης αυθαιρέτων. Το πρόβλημα είναι σημαντικό, καθώς από τον Απρίλιο του 2022 θεσπίστηκε η υποχρεωτική έκδοση ταυτότητας κτιρίου για κάθε πώληση, γονική παροχή ή δωρεά ακινήτου.

Η διαδικασία αυτή, πιο αυστηρή, ανέδειξε τις αδυναμίες στην κατασκευή κτιρίων στην Ελλάδα. Αποδεικνύεται ότι ελάχιστες οικοδομικές άδειες συμφωνούν με την πραγματικότητα, καθώς κατά τις αγοραπωλησίες ελέγχονται αναδρομικά οι ανεγέρσεις κατοικιών για τον εντοπισμό αυθαιρεσιών και την καταβολή προστίμων.

Ειδικά τις προηγούμενες δεκαετίες, οι έλεγχοι ήταν πλημμελείς, με αποτέλεσμα να επικρατήσει μια «κουλτούρα» παρανομιών, κυρίως στη διαρρύθμιση των εσωτερικών χώρων. Σήμερα, απαιτούνται τακτοποιήσεις για να προχωρήσουν οι αγοραπωλησίες. Σύμφωνα με πηγές της αγοράς, οι άδειες που τηρούν πιστά τα σχέδια, χωρίς αποκλίσεις, είναι λιγότερες από 5%.

Οι παραβάσεις είναι συνήθως μικρές, όπως αποκλίσεις επιφανειών μεταξύ κτηματολογίου, ΤΑΠ και Ε9. Τα περισσότερα προβλήματα εντοπίζονται σε πολυκατοικίες του 1985-2000, όταν αυξήθηκαν οι ημιυπαίθριοι χώροι. Παρότι έχουν νομιμοποιηθεί με νόμους, υπάρχουν λάθη στις επιφάνειες στις οριζόντιες ιδιοκτησίες, που απαιτούν διόρθωση μέσω συμβολαιογράφου.

Επίσης, υπάρχουν περιπτώσεις απώλειας οικοδομικών αδειών λόγω παλαιότητας ή καταστροφής αρχείων πολεοδομιών, ακόμη και σε μεγάλους δήμους της Αττικής, λόγω πλημμυρών. Τα περισσότερα προβλήματα αφορούν πολυκατοικίες που κατασκευάστηκαν την περίοδο 1985-2000, κυρίως λόγω ημιυπαίθριων.

Εφόσον διατηρείται η ταυτότητα κτιρίου, πρέπει να διατηρηθεί και το «εργαλείο» για τη διόρθωση λαθών. Διαφορετικά, θα υπάρξει καθίζηση στις αγοραπωλησίες, στις γονικές παροχές και θα επηρεαστεί αρνητικά το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», καθώς και το πρόγραμμα «Εξοικονομώ», που απαιτεί ταυτότητα κτιρίου για τα ακίνητα. Όσο πλησιάζει η 31η Μαρτίου, αυξάνεται η πίεση των ιδιοκτητών σε μηχανικούς και συμβολαιογράφους, αυξάνοντας την πιθανότητα λαθών.

Οι διαδικασίες αυτές αφορούν τις κατηγορίες αυθαιρέτων 1-4, εφόσον η παράβαση έχει γίνει μέχρι το 2011. Αν η αυθαιρεσία είναι μεταγενέστερη, δεν καλύπτεται από τον νόμο και το ακίνητο είναι μη μεταβιβάσιμο.

Η συνηθέστερη περίπτωση αφορά αυθαίρετα προ του 1975. Αν η κατασκευή ολοκληρώθηκε πριν τις 9 Ιουνίου 1975, η τακτοποίηση γίνεται με παράβολο 250 ευρώ, χωρίς πρόστιμο. Αν υπάρχουν επιπλέον αυθαίρετες κατασκευές μετά τις 9.6.1975, το ακίνητο εντάσσεται στην κατηγορία 2, 4 ή 5.

Τα ακίνητα της 20ετίας 1990-2010 είναι τα πιο ακριβά για τακτοποίηση, με πρόστιμο που συχνά ξεπερνά τις 10.000 ευρώ, λόγω της επιφάνειας και της αντικειμενικής αξίας. Επομένως, πολλοί ιδιοκτήτες δεν προχωρούν σε αυτή τη διαδικασία, ελλείψει πόρων, εκτός αν υπάρχει λόγος όπως η πώληση.