Εν μέσω της συνεχιζόμενης στεγαστικής κρίσης, πάνω από ένα εκατομμύριο ενοικιαστές στην Ελλάδα αναμένουν την πρώτη επιστροφή ενοικίου την Παρασκευή, 28 Νοεμβρίου 2025. Παράλληλα, τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) επιβεβαιώνουν τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών στην αγορά κατοικίας, παρά την υποχώρηση του πληθωρισμού.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές των διαμερισμάτων στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί κατά 7,7% κατά μέσο όρο το τρίτο τρίμηνο του 2025, σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Η αύξηση αυτή είναι γενικευμένη σε όλη τη χώρα. Οι μετρήσεις αφορούν τις πωλήσεις κατοικιών και όχι τα ενοίκια, ωστόσο, οι πιέσεις στην αγορά ακινήτων επηρεάζουν και τους ενοικιαστές, λόγω του περιορισμένου αποθέματος κατοικιών και της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων τα τελευταία χρόνια.

Συγκεκριμένα, στην Αθήνα οι τιμές αγοράς διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,6%, στη Θεσσαλονίκη κατά 9,6%, στις άλλες μεγάλες πόλεις κατά 8,9% και στις λοιπές περιοχές κατά 8,5%, σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2024, σύμφωνα με την ΤτΕ.

Παρόλο που η Αθήνα καταγράφει μακροχρόνια ανοδική πορεία, τα στοιχεία δείχνουν ότι οι πιέσεις είναι πλέον εντονότερες στη Θεσσαλονίκη και στις υπόλοιπες πόλεις της χώρας. Οι αυξήσεις στις τιμές αγγίζουν το 9% ετησίως σε πολλές περιοχές, γεγονός που καταδεικνύει ότι η περιφέρεια δεν αποτελεί πλέον μια φθηνή εναλλακτική λύση για όσους δεν μπορούν να αντέξουν τις τιμές στην πρωτεύουσα. Αυτό επιβεβαιώνεται και από μελέτη του ΚΕΠΕ και ανάλυση του Eteron για τη golden visa, οι οποίες τονίζουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα ξένα κεφάλαια αυξάνουν τις τιμές σε συγκεκριμένες περιοχές.

Ακόμη πιο ενδεικτική είναι η εικόνα ανάλογα με την ηλικία των κατοικιών. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων, ηλικίας έως πέντε ετών, αυξήθηκαν κατά 6,6%, ενώ των παλαιότερων διαμερισμάτων, ηλικίας άνω των πέντε ετών, κατά 8,5%. Αυτό υποδηλώνει ότι η πίεση μετατοπίζεται και στο υπάρχον απόθεμα κατοικιών, όχι μόνο στις καινούργιες κατασκευές.

Το γεγονός ότι τα παλαιότερα διαμερίσματα προηγούνται, ξεπερνώντας τα προ κρίσης επίπεδα του 2008, αποδεικνύει τη στρεβλή κίνηση της αγοράς.

Η ΤτΕ, στην πρόσφατη Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, αναφέρει ότι η ζήτηση συγκεντρώνεται σε ακίνητα με επενδυτικά χαρακτηριστικά και σε περιοχές με υψηλή τουριστική ή ενοικιαστική απόδοση. Προειδοποιεί ότι, όσο η νέα οικοδομική δραστηριότητα παραμένει περιορισμένη, κάθε επιπλέον ώθηση της ζήτησης, όπως το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», ενδέχεται να μεταφραστεί γρήγορα σε άνοδο τιμών, αυξάνοντας τον κίνδυνο «φούσκας» στα παλιά ακίνητα.

Συνολικά, η χρονοσειρά των αυξήσεων αποκαλύπτει την πορεία των τιμών. Το τρίτο τρίμηνο του 2021, οι τιμές των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας ήταν 7,9% υψηλότερες από το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020. Το 2022, η ετήσια αύξηση ανέβηκε στο 11,2%, για να κορυφωθεί στο 11,9% το 2023. Το 2024, ο ρυθμός ανόδου υποχώρησε στο 7,8%, ενώ το 2025 διαμορφώνεται στο 7,7%.

Με άλλα λόγια, η αγορά κατοικίας έχει καταγράψει πέντε συνεχόμενα χρόνια πολύ υψηλών ετήσιων αυξήσεων, με διψήφια ποσοστά στο μέσο της περιόδου και μια σχετική επιβράδυνση τα δύο τελευταία χρόνια, που δεν αναιρεί πως ο ρυθμός ανόδου παραμένει πολύ ψηλά.

Στην ίδια πενταετία, ο δείκτης τιμών καταναλωτή τρίτου τριμήνου κάθε έτους, διαμορφώνεται σε 2,2% το 2021, εκτοξεύεται στο 12% το 2022, υποχωρεί στο 1,6% το 2023, ανεβαίνει ξανά στο 2,9% το 2024 και περιορίζεται στο 1,9% τον Σεπτέμβριο του 2025.

Η σύγκριση είναι κρίσιμη για να γίνει αντιληπτό το βάθος της στεγαστικής κρίσης. Μετά την ενεργειακή έκρηξη του 2022, η καθημερινή ακρίβεια σε τρόφιμα και υπηρεσίες αρχίζει να υποχωρεί προς το 2% – 3%, όμως οι τιμές των διαμερισμάτων εξακολουθούν να αυξάνονται με ρυθμούς που είναι σήμερα τριπλάσιοι από τον πληθωρισμό. Αυτό σημαίνει ότι το κόστος της κατοικίας απομακρύνεται διαρκώς από τα εισοδήματα, ακόμη και αν ο γενικός πληθωρισμός έχει κάπως ισορροπήσει.

Για την ανάσχεση της στεγαστικής κρίσης, η κυβέρνηση επιχειρεί να στηρίξει κυρίως τους ενοικιαστές με την επιστροφή ενοικίου που θα καταβληθεί την Παρασκευή 28 Νοεμβρίου, αυτόματα και χωρίς αίτηση. Το ποσό φτάνει έως τα 800 ευρώ, προσαυξημένο κατά 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο παιδί, αφορά τα ενοίκια κύριας ή φοιτητικής κατοικίας του 2024 και είναι μόνιμο μέτρο που θα επαναλαμβάνεται κάθε Νοέμβριο, με βάση τα στοιχεία των φορολογικών δηλώσεων και συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.

Παράλληλα, το οικονομικό επιτελείο «ποντάρει» σε μια δέσμη παρεμβάσεων που στοχεύουν στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» επιδοτεί την ανακαίνιση κενών διαμερισμάτων έως 100 τ.μ., υπό την προϋπόθεση ότι θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση, ώστε να επανέλθουν στην αγορά ακίνητα που σήμερα παραμένουν ανενεργά. Ταυτόχρονα προωθείται η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων και το σχήμα της «κοινωνικής αντιπαροχής», με στόχο τη δημιουργία νέου αποθέματος κοινωνικής κατοικίας, ενώ το νομοσχέδιο για τις σχολάζουσες κληρονομιές προβλέπει ότι μέρος των ακινήτων που θα «ξεμπλοκάρουν» θα κατευθυνθεί σε προσιτές κατοικίες. Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται και η διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων στο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», που παρέχει επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια σε νέους, ως τμήμα της συνολικής κυβερνητικής στρατηγικής για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης ενώ στο τραπέζι, βάσει των όσων έχει δηλώσει και ο πρωθυπουργός, είναι νέο μέτρο αναβάθμισης κατοικιών, προκειμένου να «πέσουν» στην αγορά ακινήτων.