Η πολυσέλιδη μελέτη της Κομισιόν για τη στεγαστική κρίση στα κράτη-μέλη λειτουργεί ως προάγγελος των μέτρων που «ψήνονται» στις Βρυξέλλες. Το βασικό συμπέρασμα είναι η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, με σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά χώρα.

Στην Ελλάδα, το κραχ στην οικοδομή κατά την οικονομική κρίση οδήγησε στην απαξίωση χιλιάδων κατοικιών και στο «πάγωμα» του κατασκευαστικού κλάδου, ο οποίος δεν μπόρεσε να ικανοποιήσει την «έκρηξη» της ζήτησης μετά το 2019.

Όπως επισημαίνει η Κομισιόν, «οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση κατά την τελευταία δεκαετία, ακολουθώντας κύκλους άνθισης, διόρθωσης και ανανεωμένης ανάπτυξης, με τις πρόσφατες αυξήσεις να οφείλονται σε διαρθρωτικούς παράγοντες. Αυτό έχει ξεπεράσει την αύξηση των εισοδημάτων και έχει μειώσει την προσιτότητα, ιδίως στο πλαίσιο των υψηλότερων επιτοκίων, ενώ οι υποανάπτυκτες αγορές ενοικίασης συχνά δεν παρέχουν αποτελεσματικές εναλλακτικές λύσεις».

Η ζήτηση για κατοικίες επηρεάζεται από τα εισοδήματα, τον πλούτο, τα δημογραφικά στοιχεία και τις συνθήκες των ενυπόθηκων δανείων, με τα πλουσιότερα νοικοκυριά και τους επενδυτές να διαδραματίζουν όλο και σημαντικότερο ρόλο. Η αστικοποίηση, η μετανάστευση και οι μεταβαλλόμενες οικογενειακές δομές εντείνουν τις πιέσεις σε πόλεις με περιορισμένη προσφορά. Οι αλλαγές στις προτιμήσεις, η άνοδος των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων και οι θεσμικοί επενδυτές αυξάνουν τη ζήτηση σε συγκεκριμένες αγορές, ενώ οι κλιματικοί κίνδυνοι επηρεάζουν τις τιμές.

Από την πλευρά της προσφοράς, οι νέες κατασκευές υστερούν λόγω ρυθμιστικών φραγμών, αναποτελεσματικότητας του τομέα και έλλειψης εργατικού δυναμικού. Η αύξηση των τιμών της γης, η συγκέντρωση της ιδιοκτησίας και οι περιοριστικοί κανόνες χωροταξίας περιορίζουν την προσφορά.

Μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, η ιδιοκτησία κατοικιών έχει μειωθεί στις ανεπτυγμένες χώρες, ειδικά για τους νέους ενήλικες. Στην ΕΕ, το ποσοστό των ιδιοκτητών κατοικιών μειώθηκε κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες (από 70,2 % το 2015 σε 68,4 % το 2024), με ακόμα μεγαλύτερη μείωση σε Μάλτα, Λουξεμβούργο, Γερμανία, Ελλάδα, Ισπανία και Φινλανδία. Στην Ελλάδα το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει πέσει κάτω από το 70%.

Στο τέλος του 2024, οι τιμές των κατοικιών παρέμειναν υπερτιμημένες σε πολλές χώρες της ΕΕ. Οι τιμές εκτιμάται ότι είναι υπερτιμημένες κατά περίπου 35% στην Πορτογαλία, κατά 10-20 % στο Λουξεμβούργο, τις Κάτω Χώρες, την Αυστρία, την Ελλάδα, την Τσεχία, τη Σουηδία και τη Λετονία. Η Ελλάδα έχει την 3η μεγαλύτερη «φούσκα».

Για τις χώρες με μεγάλο μερίδιο στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο, η αύξηση των επιτοκίων αύξησε την πίεση στα χρεωμένα νοικοκυριά. Στη ζώνη του Ευρώ, τα στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο κυριαρχούν στις χώρες της Βαλτικής και στη Φινλανδία. Κατά τα τελευταία πέντε έτη, σημειώθηκε σημαντική μείωση του μεριδίου των κυμαινόμενων επιτοκίων στην Κύπρο, την Ελλάδα και την Πορτογαλία.

Η έκδοση οικοδομικών αδειών μειώθηκε απότομα μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση και βρίσκεται πλέον σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα σε πολλές χώρες, με εξαίρεσεις την Πορτογαλία, την Κροατία, την Ισπανία και την Ελλάδα. Στη χώρα μας, πάντως, το σοκ των αποφάσεων του ΣτΕ για τον ΝΟΚ, δεν έχει ξεπεραστεί ακόμα.

Η Ελλάδα έχει μια από τις χειρότερες επιδόσεις, ως προς τον χρόνο αδειοδότησης (180 ημέρες) και τη χειρότερη ως προς την ποιότητα της διαχείρισης γης.

Η έρευνα σημειώνει ότι η προσιτότητα έχει αποκτήσει πολιτική σημασία σε όλα τα κράτη-μέλη και στην ΕΕ. Η αντιμετώπιση του ζητήματος απαιτεί ένα ολοκληρωμένο μείγμα πολιτικών, που θα εξισορροπεί τις άμεσες παρεμβάσεις στον τομέα της στέγασης με ευρύτερα δημοσιονομικά, μακροληπτικά και περιβαλλοντικά μέτρα.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι οι μεταρρυθμίσεις από την πλευρά της προσφοράς —όπως οι αλλαγές στη χρήση γης, οι επενδύσεις σε κοινωνική στέγαση και οι βελτιώσεις στις υποδομές— είναι πιο αποτελεσματικές από τις επιδοτήσεις από την πλευρά της ζήτησης, οι οποίες τείνουν να «φουσκώνουν» τις τιμές. Άλλα εργαλεία, όπως η ρύθμιση των ενοικίων, η φορολογία και τα μακροπροληπτικά μέτρα, συνεπάγονται συμβιβασμούς και επιπτώσεις στην κατανομή του οφέλους.