Η νέα απόφαση της ΑΑΔΕ, που δημοσιεύτηκε ήδη σε ΦΕΚ, φέρνει στο φως τον οδικό χάρτη για τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων (ΕΦΑ), ξεκαθαρίζοντας το θολό τοπίο των απαλλαγών. Με στόχο τη διαφάνεια και την πάταξη της ανωνυμίας στην ακίνητη περιουσία, ο φόρος 15% παραμένει ένας ισχυρός μοχλός πίεσης, όμως η απόφαση Α.1014/2026 ορίζει πλέον με ακρίβεια ποια νομικά πρόσωπα μπορούν να αναπνεύσουν ελεύθερα από αυτό το βάρος.

Στο επίκεντρο των εξαιρέσεων βρίσκονται οι εταιρείες που επιδεικνύουν απόλυτη θεσμική διαφάνεια. Όσες μετοχές διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια ή πολυμερείς μηχανισμούς υπό την εποπτεία αρμόδιων αρχών, θωρακίζονται έναντι του φόρου. Παράλληλα, το οικονομικό κριτήριο παίζει καθοριστικό ρόλο: επιχειρήσεις με ενεργή δραστηριότητα στην Ελλάδα —εμπορική, βιομηχανική ή μεταποιητική— απαλλάσσονται εφόσον τα ακαθάριστα έσοδα από τη δραστηριότητά τους υπερβαίνουν εκείνα που προέρχονται από τα ακίνητά τους. Βασική εξαίρεση αποτελεί και η διαφάνεια των τελικών ιδιοκτητών, όταν το εταιρικό σχήμα «καταλήγει» σε φυσικά πρόσωπα με ελληνικό ΑΦΜ.

Παράλληλα, η απόφαση «ξεμπερδεύει» και τι μετρά ως έσοδο, καθώς διευκρινίζεται ότι μερίσματα, τόκοι και δικαιώματα δεν συνυπολογίζονται στα ακαθάριστα έσοδα της δραστηριότητας, ενώ αποσαφηνίζεται η αντιμετώπιση των υπηρεσιών ώστε να μην «μπερδεύεται» η εικόνα μεταξύ καθαρής εκμετάλλευσης και πραγματικής επιχειρηματικής λειτουργίας. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόνοια για τις αναπτυσσόμενες επενδύσεις. Εταιρείες που χτίζουν εγκαταστάσεις για τουριστική ή εμπορική χρήση έχουν ένα παράθυρο επτά ετών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας για να ολοκληρώσουν το έργο και να αποδείξουν τη λειτουργία του. Η ΑΑΔΕ απαιτεί σειρά αποδεικτικών, από φορολογικά στοιχεία μέχρι επίσημες βεβαιώσεις, που να «δένουν» το ακίνητο με την ιδιοχρησιμοποίηση.

Πέρα από τα οικονομικά μεγέθη, η ταυτότητα του φορέα παραμένει κλειδί για τη φοροαπαλλαγή. Το Ελληνικό Δημόσιο, ασφαλιστικά ταμεία, θρησκευτικά δόγματα και αλλοδαπά κράτη υπό τον όρο της αμοιβαιότητας, βρίσκονται στη λίστα των δικαιούχων. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η γραφειοκρατία απαιτεί θεσμικά έγγραφα και επίσημες μεταφράσεις όπου χρειάζεται. Η διαδικασία ψηφιοποιείται πλήρως, καθώς οι αιτήσεις υποβάλλονται μέσω της πλατφόρμας myAADE στην εφαρμογή «Τα αιτήματά μου» έως την τελευταία εργάσιμη του Ιανουαρίου. Για το μεταβατικό έτος 2026, η προθεσμία ορίζεται εντός τριάντα ημερών από τη δημοσίευση της απόφασης, διασφαλίζοντας ότι οι υπόχρεοι δεν θα βρεθούν προ εκπλήξεως με άδικα πρόστιμα.